不動産の調査方法

被相続人所有の不動産を確認します。
自宅にある権利証（登記識別情報）や固定資産税納税通知書が大きな手掛かりです。

 

不動産の所在地を管轄する市町村に名寄帳の請求も有効です。
非課税の不動産が把握できない場合もありますが、課税不動産は把握できます。
また、未登記の不動産がある場合には、必ず取得しておいた方が良いでしょう。

 

被相続人所有の不動産が特定出来たら登記情報（登記簿謄本）を取得します。
土地であれば、公図も併せて取得しましょう。
測量図は相続税の申告が必要ならば取得しておいた方が良いです。
税理士が土地評価する際の資料になります。

 

また土地評価する際の資料として地図、路線価、公示地価等もあると良いでしす。
土地建物の評価方法として下記の評価方法があります。

土地の評価方法は複数存在し、よく一物四価と言われます。
全く同じ場所の土地というのはないので、車や電化製品と違い評価が難しい物です。
場所や広さ、形、近隣の環境、需給動向により価格が変動します。
遺産分割の際に土地評価が必要な場合、相続人間で合意した評価でかまいません。
以下の４つが基本的な評価の基準になります。
相続税の際の土地評価は倍率地域でなければ路線価額をベースに評価します。

１．実勢価格（不動産業者に見積もり依頼する）

近隣の不動産業者に売却見積もりを依頼します。
実際に売却する価額ではないので、売却時と見積もり価額がずれる恐れがあります。
また売却に関わる費用は計上されないので、そこに注意も必要です。
売却して利益が出れば譲渡所得税がかかります。
（一定の条件下では出ない場合もある。）
他にも仲介手数料や登記に関わる費用があります。
不動産によっては上記の費用が何百万となるこもあります。

２．公示価額

国が毎年１月１日時点の標準地を対象に調査した価格を公表しているものです。
一般の土地取引の指標となるべく調査されています。
標準地点から近ければ妥当性は増すでしょうが、標準地点から離れている場合には価格が実売価格と乖離する可能性があります。

３．路線価額

毎年７月に発表されます。
道路に金額が付され、その道路に面した土地の平米数に路線価を乗じ計算します。
相続税の土地評価の際のベースとなります。
路線価はおおよそ公示地価の８割くらいの金額だといわれています。

４．固定資産税評価額

３年ごとに見直され、固定資産税を計算する上での土地評価の基準となります。
おおよそ公示地価の７割くらいの金額だといわれています。

建物の評価も難しいです。
居住している人にとっては重要な財産です。
しかし第三者からみたときにそうとは限りません。
概ね下記の評価方法によります。

１．実勢価格（不動産業者に見積もり依頼する）

近隣の不動産業者に売却見積もりを依頼します。
木造で建築年数が２０年以上だとほぼ価格が付かない場合があります。

２．固定資産税評価額

固定資産税を計算する上での家屋評価の基準となります。
建物の固定資産税評価は再建築に要する費用を算出し、経年劣化による減価分を減算して評価しています。
これも建物の実勢価格と大きく隔たる場合が多いです。
何十年も経っていて資産価値がなく撤去費用が何百万とかかる場合でも、課税上資産評価がプラスの資産として評価されます。
ちなみに相続税の家屋評価もこの評価額が多く使われます。